על מנת לחזות את התשואה העתידית מומלץ להיעזר במחשבון השקעות נדל"ן.
אם רכשתם דירה להשקעה בחו"ל בעזרת מינוף, חשוב לקחת בחשבון את גובה הריבית על ההלוואה ותקופת ההלוואה. המימון במקרה זה יחושב בערכים שוטפים ולא בערכים מהוונים.
מחשבון השקעות נדל"ן בוחן למעשה כדאיות כלכלית של ההשקעה.
איזה פרמטרים יש לקחת בחשבון בעת שימוש במחשבון השקעות נדל"ן?
מחיר הדירה – הסכום הנקוב ששילמתם בגין הדירה. לכל נכס נדלנ"י, ישנו מחיר שוק, המשקף את סכום הכסף שעל הקונה לשלם למוכר.
סה"כ הוצאות נלוות הקשורות לרכישת דירה להשקעה בחו"ל
- מס רכישה – בדרך כלל מהווה אחוז ממחיר רכישה של הדירה. מומלץ לבדוק מה גובה מס רכישה בכל מדינה.
- הוצאות משפטיות – עורך דין, נוטריון, מתורגמן לחוזה מכר ועוד.
- הוצאות רישום הנכס – בדומה לישראל דירה להשקעה בחו"ל נרשמת במנהל הרישום המקומי, הרישום כרוך בתשלום.
- הוצאות ליווי לרכישת הנכס – תמיד מומלץ להיעזר במומחים שמכירים את שוק הנדל"ן המקומי, על מנת לאתר את הנכס הנכון.
הכנסה תפעולית חודשית – הכנסה תפעולית חודשית משכירות הנכס, הן לטווח הארון והן לטווח הקצר. את ההכנסה החודשית כופלים ב-12 חודשים של השנה.
סה"כ הוצאות קבועות
- הוצאה תפעולית – גובה התשלום לחברת הניהול
- ביטוח דירה
- מס הכנסה בחו"ל
- מס הכנסה בארץ
תשואה שנתית נטו – רווח באחוזים לאורך שנה מדירה להשקעה בחו"ל, בניכוי מיסים וכל ההוצאות הקבועות. את חישוב הרווח נבצע באופן הבא:
|
(הכנסה תפעולית חודשית) – (סך ההוצאות הקבועות) *12 / לחלק (מחיר הדירה) + (סך ההוצאות הקשורות לרכישת הדירה) |
מחשבון השקעות נדל"ן בדרך כלל, בוחן את התשואה צפויה מהנכס בנקודת זמן נתונה ללא התייחסות לעליית מחירים צפויה.
הון עצמי – סכום הכסף הפנוי שעומד לרשותכם, ללא הלוואות.
תשואה להון – מדד פיננסי, שבוחן את היחס בין הרווח המתקבל מהדירה להשקעה לבין ההון העצמי שעומד לרשותכם.
חשוב להבין שאת הרווח מהנכס ניתן לקבל בשני אופנים:
- תשואה – תשואה שוטפת שתקבלו, אותה ניתן לעמוד בעזרת מחשבון השקעות נדל"ן
- רווח הון – הכנסה ממכירת הנכס. בהכנסה הזאת יש מרכיב ספקולטיבי כי, לא ניתן לחזות עליית מחירים מדויקת על הדירה להשקעה בחו"ל בכל שנה. מחשבון השקעות נדל"ן לא מתייחס למרכיב הזה, אז אם הרווחתם קבלתם בונוס נוסף. על מנת לקחת מקדם בטחון תמיד מומלץ לקנות דירה מתחת למחיר השוק כך, תוכלו להעלות סיכוי הרווח שלכם מההשקעה.
טיפים נוספים להשקעות נדל"ן
- מחיר למ"ר: נהוג לחשב את שווי הדירה לפי מחיר למ"ר באותה שכונה, כאן תצטרכו להיעזר במומחי נדל"ן.
- יחס שטח הבניה: בדקו מה השטח האפקטיבי של הדירה ללא שטחים ציבורים והצמדות. לדוגמא: יש מדינות שמחשבות את המרפסות בתוך השטח של הדירה ויש מדינות שלא לוקחות בחשבון את שטח המרפסת.
- טווח ההשקעה: תחליטו מתי אתם רוצים למכור את הדירה לאחר ביצוע ההשקעה. טווח קצר (שנה עד שנתיים) או טווח ארוך (מעל שנתיים).
- מינוף פיננסי: אם אין ברשותכם הון עצמי ואתם רוצים להשקיע אז תצטרכו למנף את הדירה להשקעה על ידי לקיחת הלוואה.
- מיסוי: קיימת חשיבות רבה למרכיב המיסוי בתחשיב תשואה מהנכס. חישוב זה מחייב פיצול בין השקעות ועלויות. בדקו אם יש האמנה למניעת כפל מס, בין ישראל למדינה בה רכשתם את הדירה להשקעה.
- איכות השוכרים: התקשרות ארוכת טווח עם השוכרים מחייבת לבחון את טיבם, אמינותם ויכולת הכלכלית על מנת שיעמדו בשכר דירה ותשלומי אחזקת הדירה.